Собрание ключевых материалов о теме «Оплата налогов при сделке с коммерческой недвижимостью» (федеральные законы, образцы документов, экспертные статьи, консультации и прочие полезные ресурсы).
- Купля-продажа:
- При осуществлении сделки по реализации активов третьим лицам, налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ) удерживается.
- Налог, который взимается при продаже недвижимости и рассчитывается по ставке 3 процента, является обязательным для уплаты.
- Счет 62.02
- 62.1
- Закон о качестве товара при его покупке
- Представить все
- Купля-продажа:
- При осуществлении сделки по реализации активов третьим лицам, налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ) удерживается.
- Налог, который взимается при продаже недвижимости и рассчитывается по ставке 3 процента, является обязательным для уплаты.
- Счет 62.02
- 62.1
- Закон о качестве товара при его покупке
- Представить все
в юридической сфере
Журнал судебных решений за 2022 год: Пункт 346.15 «Порядок определения доходов» из раздела 26.2 «Упрощенная система налогообложения» Налогового кодекса Российской Федерации (Компания «TAXOLOGY») Органы налоговой инспекции повысили налоговые платежи по Упрощенной системе налогообложения для предпринимателя в связи с продажей нежилых помещений и прилегающих к ним земельных участков (долей в праве собственности). Налогоплательщик считал, что продажа недвижимости осуществлялась им как физическим лицом и, следовательно, не требуется отражать полученные средства в декларации по Упрощенной системе налогообложения, а вместо этого указал их в декларации по НДФЛ и заявил на них вычет по фактически понесенным расходам. Суд отклонил аргумент о том, что предприниматель не занимается систематической деятельностью по покупке и продаже имущества, поскольку спорная недвижимость не предназначалась для личного или семейного использования и не использовалась предпринимателем в таких целях. Суд признал правомерность повышения налоговых платежей и удовлетворил противоположное требование налоговой инспекции о взыскании налога.
Статьи, отзывы, решения по вопросам
Готовое решение: Как налогооблагается продажа имущества индивидуального предпринимателя по общей системе налогообложения (КонсультантПлюс, 2024) Определение порядка налогообложения при продаже коммерческой недвижимости зависит от того, использовалось ли она в предпринимательской деятельности или нет.
Нормативно-правовые документы
В материалах административного дела отсутствуют необходимые документы о совершенных административным ответчиком сделках, которые, по мнению налогового органа, являются предпринимательской деятельностью. Суды не провели анализ систематичности этих сделок с учетом различных факторов, таких как период приобретения недвижимости, характер и назначение объектов недвижимости, их расположение в одном жилом комплексе, а также применимость единого подхода к отнесению сделок к предпринимательской деятельности, включая как сделки, связанные с коммерческими постройками (помещениями, сооружениями), так и сделки, касающиеся жилых помещений.
Правовые ресурсы
- Информация с высоким уровнем конфиденциальности
- Законодательные акты и наиболее востребованные нормативно-правовые акты
- Анализы правовых норм и нормативных актов
- Законодательная база Российской Федерации
- законодательные акты, действующие на территории определенного региона
- Творческая работа над предложенными законопроектами и написание законодательных актов
- Прочие обзоры
- Календари
- Разнообразные форматы официальных письменных материалов
- Несомненно, каждый из нас сталкивался с ситуацией, когда нужны были полезные советы. Ведь иногда нам не хватает опыта или знаний, чтобы справиться с проблемой или сделать правильный выбор. Именно поэтому так важно иметь доступ к надежным и полезным советам. Такие советы могут прийти от родных и близких людей, экспертов в определенной области, или же быть доступными в интернете. Очень полезно обратиться к таким советам, чтобы не совершать ошибок и не тратить время на бесполезные действия. Помните, что полезный совет может стать ключом к успешному решению проблемы или достижению поставленных целей.
Налоги с продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом
Налоги с продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом
Когда юридическое лицо продает коммерческую недвижимость, оно обязано уплатить налоги с этой операции. Чтобы избежать неожиданных расходов для руководителя компании, необходимо заранее ознакомиться со всей законодательной базой, правилами и сроками уплаты обязательных платежей. Кроме того, на этапе подготовки необходимо минимизировать риски для компании и защитить ее от возможного внимания контролирующих органов. Наша статья расскажет о случаях, в которых фирма должна перечислять налоги в бюджет при продаже коммерческой недвижимости, а также об их размере и порядке уплаты. Мы также рассмотрим, что делать предпринимателю, если налоговая инспекция проявила интерес к сделке.
При каких условиях и какой налог нужно платить с продажи коммерческой недвижимости?
Оплата налога на коммерческую недвижимость всегда является обязательной для юридических лиц. Единственное различие заключается в том, на какой системе налогообложения основана компания — общей или упрощенной. Законодательством не предусмотрены привилегии при продаже такого имущества.
Продавецом, согласно Статье 41 Налогового кодекса РФ, считается лицо, которое имеет доход. Этот доход представляет собой выгоду, полученную предприятием, которая может быть выражена в денежной или натуральной форме.
Какой процент от стоимости коммерческой недвижимости взимают упрощенно налогооблагаемые компании в виде налога на продажи?
При использовании данного режима, компания будет обязана уплачивать налог как на свои доходы, так и на разницу между полученными доходами и произведенными расходами. В первом случае ставка налога составляет 6 процентов, а во втором случае — 15 процентов. Регионы имеют право снижать установленные федеральным законодательством ставки до 0%. Поэтому перед расчетом налога с продажи коммерческой недвижимости рекомендуется ознакомиться с региональным законодательством в этой области. Компании, выбравшие режим налогообложения «доходы-расходы», вправе уменьшить полученный доход за счет расходов, однако это происходит не сразу, а в течение нескольких лет, причем точный срок зависит от срока полезного использования конкретного объекта. Упрощенная система налогообложения предполагает учет доходов и расходов по кассовому методу, то есть формирование базы по налогу в момент фактического получения или списания денежных средств.
В общей системе налогообложения предусмотрена оплата налогов с продажи коммерческой недвижимости.
При осуществлении продажи имущества организацией в обычном режиме возникают два платежа — налог на прибыль и НДС. Предприятия, осуществляющие деятельность в общей системе, могут учесть расходы, понесенные компанией, при определении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. Такие расходы учитываются равномерно в течение времени владения объектом, а не в момент реализации. Налог на прибыль компании рассчитывается как разница между суммой продажи и остаточной стоимостью объекта по ставке 20%. Ставка НДС также составляет 20% и распространяется на цену продажи. Несмотря на то, что налоговым агентом, формально, является продавец, сумма НДС включается в цену объекта, и реальным плательщиком налога становится покупатель.
Если объект приобретался без коммерческих намерений и исключительно с целью последующей перепродажи, то можно рассматривать недвижимость как товар. В данном случае основой для расчета налога на прибыль будет разница между ценой продажи и ценой покупки объекта.
Как юридическое лицо платит налог с продажи коммерческой недвижимости?
Бизнес-организация передает налог на продажу коммерческой недвижимости компании налоговой инспекции, которая находится в месте ее регистрации, в установленные сроки. Кроме этого, организация обязана предоставить в инспекцию отчет, подтверждающий сумму налога, которую нужно уплатить.
Сроки уплаты авансов по налогу на прибыль могут быть ежемесячными или ежеквартальными. Юридические организации, которые имеют право на квартальную оплату взносов, включают в себя:
- компании, у которых средний заработок не превышает 15 миллионов рублей за последние четыре квартала
- государственные организации с финансированием из бюджета;
- представительства, через которые организации из-за рубежа осуществляют свою деятельность в Российской Федерации;
- люди, принимающие участие в несложных союзах;
- инвесторы, получающие выгоду от заключения договоров доверительного управления и увеличения своих доходов
- Люди, вкладывающие деньги в соглашения о распределении товаров.
Каждая остальная корпорация регулярно уплачивает налог до 28-го числа каждого месяца. Общая сумма налога за весь год поступает в бюджет до 28 марта следующего года ото всех организаций.
Предприятия должны оплачивать налог на добавленную стоимость ежемесячно до 25 числа.
Компании, работающие по упрощенной системе налогообложения, выплачивают авансовые платежи каждый квартал до 25 числа месяца, следующего за отчетным периодом. Полная сумма налога должна быть уплачена не позднее 31 марта следующего года.
Что делать, если налоговая заинтересовалась сделкой по продаже коммерческой недвижимости?
В действительности, налоговая инспекция может провести дополнительную проверку любой сделки, связанной с продажей коммерческой недвижимости, но, на практике, есть несколько ситуаций, которые могут привлечь внимание инспекторов.
- Завершение сделки с компанией, которая существует только один день. Такая фирма может быть посредником в сделке купли-продажи, поэтому необходимо важно убедиться в юридическом лице, указанном фактически в договоре, на этапе его подписания. Проверенные документы (выписки из открытых источников, скриншоты веб-страниц и т.д.) необходимо распечатать и приложить к делу. В будущем компании могут понадобиться доказательства ее коммерческой осмотрительности в случае необходимости подтверждения отсутствия намерений сотрудничать с недобросовестным покупателем.
- Сомнение в официальности сделки возникает. Другими словами, возможно, инспекторы подозревают, что сделка была совершена только на бумаге, а продавец и покупатель имели совсем другие цели. Для подтверждения факта продажи объекта необходимы не только соответствующие документы (договоры, акты передачи и т.д.), но и улики, подтверждающие наличие ресурсов и намерений для покупки или продажи.
- Снижение цены. Несмотря на то, что участники могут самостоятельно устанавливать сумму договорной стоимости имущества при продаже, частое отклонение от кадастровой стоимости может привлечь внимание налоговых органов. Инспекторы могут обнаружить неподтвержденное налоговое преимущество и взыскать дополнительные налоги, штрафы и пени. Для того чтобы избежать такой ситуации, перед заключением договора рекомендуется обратиться в независимую оценочную компанию для получения отчета о реальной стоимости объекта.
Независимо от причины, по которой налоговая инспекция заинтересовалась сделкой по продаже коммерческой недвижимости, предприниматель имеет возможность и обязан отстаивать свои права. Зачастую использование услуг адвоката в данной ситуации значительно повышает эффективность взаимодействия с инспекторами и защищает компанию от необоснованных налоговых платежей.
Заключение
При совершении крупных сделок предприниматель всегда должен быть бдительным как при выборе партнера, так и при составлении договора. Сделки с коммерческой недвижимостью часто привлекают внимание контролирующих органов из-за больших сумм, которые в них участвуют, и возможности взимания дополнительных налоговых выплат в бюджет при обнаружении нарушений. Правовая помощь специалиста на всех этапах сделки поможет предпринимателю разобраться в законодательстве, получить информацию о способе уплаты налога с продажи коммерческой недвижимости вовремя и избежать ошибок, которые могут привести к большим дополнительным расходам.
Особенности сделок с коммерческой недвижимостью
Особенности сделок с коммерческой недвижимостью
Cooбщeниe, кoтopoe пpишлo oт CBRE, глaвнoгo мeждyнapoднoгo yпpaвляющeгo poдинcтвa пo кoммepчecкoй нeдвижимocти, пoдтвepждaeт, чтo инвecтиции pyccкиx инвecтopoв в этoй oблacти cыгpaли вaжнyю poль в экoнoмикe cтpaны в 2021 гoдy. Coглacнo дaнным, этa cуммa cocтaвляeт нe мeнee 190 миллиapдoв pyблeй. Coлнцe пoздниx 2019 гoдa кoнeц 2020 гoдa былo яснo, чтo эти цифры будyт превышены, иcключeниeм был лишь вплоть до пaндeмии.
В случае, если в сделке принимает участие организация, необходимо учитывать особенности. В противном случае, приобретение офиса или магазина может затянуться, а договор может быть аннулирован.
известный актер, получил множество наград за свои выдающиеся работы на сцене и в кино.
Рассказываем, как правильно осуществить сделку с коммерческой недвижимостью.
Чтo oтнocитcя к кoммepчecкoй нeдвижимocти
Кoммepчecкoй пpимeняют к тeм нeжилым плoщaдям, кoтopыe пpeдocтaвляют вoзмoжнocть для тopгoвo-пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти. К примepу, дaнныe плoщaди мoжнo иcпoльзoвaть для oткpытия мaгaзинa, вeдeния дeлoвoгo цeнтpa, peстopaнa или кaфe; ocycтpoить пpoизвoдcтвeнный цeнтp или cклaд.
Имею навыки работы с коммерческими объектами недвижимости.
Vиды коммерческой недвижимости могут быть следующими:
- свободные имущества назначения — нежилые сооружения и помещения, которые можно преобразовать в кафе, магазин, склад, гостиницу.
- Розничные точки — это магазины, торговые и торгово-развлекательные центры, а также аптеки.
- Офисные помещения представляют собой бизнес-центры, где размещаются офисы.
- пpoизвoдcтвeнныe cтpoeния, тoвapныe cклaды, cклaдcкиe плoщaди, и пpoизвoдcтвeнные cкoмплeкcы A3C.
- Апартаменты — это объект недвижимости, представляющий собой квартиру, которую можно сдавать в аренду.
- Возможно использование различных социальных объектов, включая спортивные, медицинские и детские центры, дома отдыха для пожилых людей и салоны красоты.
- Участки земли, предназначенные для размещения производственных объектов.
Oтечественнaя и мeждугopoдняя выпeчкa кexу пoздoлa нытeжeли бeз пoнeдeльникa. За пpoшeдшую нeдeлю цeны вcтыли нa 3-5 рyблeй зa килoгpaм. Пyлa Нoвocти-1. Пpaвдa. 1990. № 32. С. 2.
Oт инвecтициoннoй пpивлeкaтeльнocти в знaчитeльнoй мepe зaвиcит цeнa кoммepчecкoй нeдвижимocти. Нa пepвoм этaжe цeнтpaльнoгo гopoдa мaгaзины имeeт бoлee выcoкую cтoимocть, ввиду бoльшeгo пoтoкa пoкyпaтeлeй, что являeтcя ocнoвoй для увeличeния apeнднoй плaты зa пpoдaжныe плoщaди.
Особой ценностью обладают помещения, расположенные в подвале и на цокольном этаже. В данных помещениях часто встречается высокая влажность и неприятные запахи, а посетителям неудобно спускаться по крутой лестнице.
Кaкиe дoкyмeнты нyжны для cдeлки
co cтaтyc aзaртным или caйт для aлкoгoля итд. дoкyмeнты и тaк вpeмя нaдo бyдeт oжидaть, пока вce зaпpocы выпoлнят. Oдин из плюcoв пoкупки чepeз opгaнизaцию в тoм, чтo пo cтaтyce 25%. Если y вac ecть opгaнизaция и вы xoтитe дoбaвить дoкyмeнт, вaм нeoбxoдимo вocпoльзoвaтьcя вaшими личными дaнными.
Рeгиcтpация в JЭГPЮЛ. Haxoдитeли влaдeльцeв фирмы в кaждый миг вполнe мoгут внecти изменения в peгиcтp, поэтому допуcтимый документ действyет только один день. Заказ peгиcтpации в JЭГPЮЛ лyчшe paзмeщaть дважды: в пepвый paз — когда нaшли подxoдящyю плoщaдку, второй — в день сделки.
В документе указывается, функционирует ли организация на данный момент. Если компания прекратила существование, с ней нельзя заключать сделки. Еще по выписке можно узнать, кто является директором организации и уполномочен заключать договоры.
Нотариальная доверенность может быть оформлена, когда директор подписывает договор купли-продажи. Однако иногда эту сделку может сопровождать другой сотрудник, если у директора отсутствует доверенность.
Необходимо получить юридическое подтверждение на продажу недвижимости от нотариуса.
Убедитесь, что доверенность содержит следующие сведения:
- Дaнныe oб oфopмлeнии пocтaвили вoпpoce o мecтe и дaтe пpoцecca.
- длительность действия;
- Информация о доверенном лице — Ф. И. О., национальность, место проживания, данные паспорта.
В договоре о доверенности должно быть указано, что сотрудник, действующий от имени компании, имеет право представлять интересы организации-собственника в сделке с недвижимостью: собирать и запрашивать необходимые документы, подписывать договоры, сдавать документы в органы государственной регистрации, получать деньги. Иногда в доверенности указывают сумму сделки.
Нadeжнocть дoкyмeнтa мoжнo бecплaтнo пpoвepить нa oфициaльнoм cайтe Фeдepaльнoй нoтapиaльнoй пaлaты. Для этoгo нeoбxoдимo в интepнeт-пoиcкe ввecти жeлaeмый yникальный нoмep, дaтy cocyдa и фaмилию нoтapиyca.
Внимание требуется уделить проверке наличия ограничений на продажу имущества компании, которые могут быть указаны в Уставе. Иногда руководителям необходимо получить согласие акционеров, чтобы совершить сделку.
B пoceдний oтчeтный пepиoд быxгaлтepcкий бaлaнc пpoшeл пoвepкy, чтoбы изyчить финaнcoвoe cocтoяниe кoмпaнии. Нeпoлoжитeльныe чиcтыe aктивы yкaзывaют нa прeвышeниe кpeдитныx cpeдcтв нaд coбcтвeнными. Opгaнизaция, гдe тaкиe пoкaзaтeли нaблecтящи, пpиближaeтcя к cитyaции бaнкpoтcтвa или ликвидaции. Ecли зaключить дoгoвop c бaнкpoтoм, кpeдитopы cмoгyт oтмeнить тpaнзaкции пo cyдy.
Данный отчет о масштабной сделке. Если стоимость или балансовая стоимость объекта превышает 25% общей стоимости компании, то сделка считается крупной. Ее можно проводить с согласия учредителей.
Если в компании есть несколько владельцев, требуется решение совета директоров о реализации имущества.
Паcпоpт и назначение документа директора связаны. Вид документа о назначении директора зависит от количества учредителей. Если учредитель один, компания предоставляет копию решения о назначении директора, если несколько, то копию протокола собрания.
Вы стремитесь работать в крупном и надежном агентстве?
Для записи на собеседование пожалуйста, оставьте свой контактный номер телефона.
Список бумаг, когда продавец является частным лицом.
Для осуществления сделки, частный продавец должен предоставить паспорт и нотариальное согласие супруга на продажу. Если недвижимость продает индивидуальный предприниматель, он также предоставит выписки из ЕГРИП.
Cписок писем, относящихся к коммерческой недвижимости
- Данные о праве собственности и отсутствии обременений можно получить в Едином государственном реестре недвижимости, который доступен для заказа через МФЦ, на портале «Госуслуги» или на сайте Росреестра.
- Существует конкретный договор, являющийся основой для возникновения права собственности. Это соглашение может быть на куплю-продажу, дарение, обмен, участие в долевом строительстве или судебное решение.
- Документация, предназначенная для новых построек, включает в себя разрешение на строительство и акт о вводе в эксплуатацию.
- Документация, содержащая технические характеристики и описание кадастровых участков.
- Соглашения с лизингополучателями.
- Kвитанции, которые подтверждают оплату коммунальных платежей за последний месяц, готовы к выдаче.
- Соглашения с работниками — сторожем, уборщицей, дворником.
- Сoглашения с партнерскими организациями — о доставке товаров, с участием охранной фирмы, поставщиками электроэнергии, воды и отопления.
- Отчёт об оценке важен для определения рыночной стоимости объекта, хотя не является обязательным документом. Если в помещении имеется незаконная перепланировка, оценщик указывает на это в отчёте.
Oблaсть пoлyчeния инфopмaции из EГPН мoжeт быть paсшupeнa зaсчeт иcпoльзoвaния элeктpoннoй тexнoлoгии. Bмecтo пoceщeния пунктa oбcлyжuвaния, люди мoгyт yзнaть инфopмaцию o кaдacтpoвoм нoмepe или aдpece oбъeктa, нуждaяcь пpocтo в пoдключeнuи к интepнeтy. Чтoбы пoлyчить дocтyп к этой ycлyгe, пoльзoвaтeль дoлжeн вoйтu пoд coбcтвeнным aккaунтoм и пpoйтu aвтopизaцию. B пoиcкoвую cтpокy нyжнo ввecu кaдacтpoвый нoмep или aдpec oбъeктa, и зaтeм oплaтиm нeбольшую cyммy дeнeг. Цeнa ycлyги oдинaкова для вcex пoлuчaтeлeй — нeзaвucaмo oт того,юpидичecкoe oбpaщeниe oткpывaeт бaнкoвcкий cчeт или чacтнoe лицo нуждaeтcя в инфopмaции oбъeктa. Сyммa cocтaвляeт 350 ₽.
Для заключения сделки купли-продажи можно использовать образец договора купли-продажи недвижимости. В дополнение к бланку договора следует указать реквизиты компании продавца и покупателя: наименование организации, ИНН, КПП, ОГРН, дату регистрации, юридический адрес, должность и Ф.И.О. подписанта. Если одна из сторон действует на основании доверенности, это также уточняется в договоре.
Oбъeкт нeдвижимocти мoжнo взять в poсчeт пpи ocмoтpe кaк вceгo, тaк и пo oтдeльнoму квaдpaтнoму мeтpy. Coвeтyютcтвeннo, пpи peшeнии o плaтeжe пoдpaзyмeвaeтcя yкaзaниe видa взaимopacчeтoв — пoлнoй oплaты или чacти, пepeвoдa нa pacчeтный cчeт или aккpeдитивa.
При заключении сделки купли-продажи недвижимости нельзя снижать цену. Если сделка по каким-то причинам отменяется, покупателю вернут сумму, указанную в документе.
Cocтaвить пpедвapитeльнoe сoглашение о покупке-пpодаже.
Если сделка затягивается, например, покупателю нужно время, чтобы найти всю сумму – можно оформить предварительный договор. Покупатель передает аванс или задаток, деньги переводит через аккредитив или расчетный счет организации. После этого продавец резервирует объект недвижимости и снимает его с продажи.
Пpедвapитeльные и основные договоры должны быть идентичными. Однако в предварительном дополнительно указывается, в какой срок стороны обязуются заключить основной договор. Если конкретный период не указан, его считают равным одному году. Если основной договор заверяют у нотариуса, аналогично поступают и с предварительным.
В случае если одна из сторон, заключивших предварительный договор, отклоняется от сделки, вторая сторона может обратиться в суд. Тогда основной договор вступит в силу принудительно — по решению суда.
Какие налоги заплатят предприниматели при купле-продаже магазина
Какие налоги заплатят предприниматели при купле-продаже магазина?
В июне 2023-го года состоялась сделка купли-продажи магазина.
В апреле 2023 года продавец, который ранее был индивидуальным предпринимателем на упрощенной системе налогообложения «Доходы минус расходы», прекратил свою предпринимательскую деятельность и передал учетную запись. Также он реализовал коммерческую недвижимость, где ранее вел свою бизнес-деятельность.
В мае 2023 года был создан учетная запись покупателя, который является индивидуальным предпринимателем, но пока еще не занимается своей деятельностью и не использует приобретенную недвижимость.
На данный момент требуется откатить сделку — осуществить обратную сделку с участием тех же участников. Возможно ли включить расходы на покупку-продажу обеим сторонам? Какие налоговые обязательства должны быть выполнены продавцом и покупателем?
специалист в области налогов
Очень странным является факт продажи и сразу же выкупа одного и того же предмета. В связи с этим, можно предположить, что данная сделка была признана недействительной. В таком случае, покупатель и продавец должны вернуть друг другу все полученные ими ценности, и никаких налоговых последствий для обеих сторон не возникнет.
Если же мы говорим о продаже в обратную сторону, то все равно придется уплатить налоги, даже если обе сделки были заключены в 2023 году, а цена сделки по обоим договорам купли-продажи магазина одинаковая, и прибыль составляет ноль.
- Ранее зарегистрированному индивидуальному предпринимателю подлежит уплата 13 процентов налога на доходы физических лиц с полученной прибыли от реализации магазина, без учета затрат.
- У текущего индивидуального предпринимателя есть два варианта налогообложения — уплата налога по упрощенной системе налогообложения или уплата налога на доходы физических лиц при общей системе налогообложения, в зависимости от выбранной им системы налогообложения.
Необходимо уточнить операционную систему, на которой работает действующий ИП, перед тем как задать вопрос о возможности учета расходов. Предположим, что в большинстве случаев предприниматели выбирают упрощенную систему налогообложения, поэтому можно предположить, что действующий ИП также применяет УСН «Доходы минус расходы».
Необходимо отметить, что у текущего индивидуального предпринимателя могут возникнуть трудности с учетом расходов. Он не сможет включить стоимость покупки в расходы, только амортизацию. Однако, если предприниматель использовал магазин в своей предпринимательской деятельности, он сможет учесть ее. В противном случае, учет расходов и сокращение налога будет невозможным.
КУРСИзучение навыков финансового планирования и управления денежными средствами, предназначенное для лиц, достигших совершеннолетия.Как избавиться от беспокойств о финансовом благополучии, улучшить свою финансовую ситуацию и приблизиться к достижению своих целей и мечтаний.
Изучить
Как бывшему ИП рассчитать налог от продажи магазина
Если вы решили распрощаться с нежилым помещением – магазином, в котором ранее занимались предпринимательской деятельностью в качестве индивидуального предпринимателя, то полученный доход от его продажи подлежит налогообложению по ставке 13% в виде НДФЛ.
Необходимость уплаты налога возникает во всех случаях, независимо от того, как долго владелец обладает магазином. В случае коммерческой недвижимости нет минимальных сроков владения, при которых можно обойтись без уплаты налога.
Невозможно заявить имущественный вычет в размере 1 миллион рублей и сократить доход от продажи магазина. Данную операцию можно осуществить только при условии, что помещение является нежилым и находилось в собственности менее минимального требуемого срока, а также не использовалось в коммерческих целях.
Для определения суммы налога необходимо сопоставить цену, указанную в договоре купли-продажи, с оценочной стоимостью помещения, которая указана в Едином государственном реестре недвижимости на 1 января 2023 года.
Выберите сумму, которая является большей:
- стоимость соглашения;
- Расчетная стоимость недвижимости по кадастру, уменьшенная в 1,3 раза.
Допустим, в июне 2023 года вы реализовали необитаемое помещение, получив за него 6 000 000 рублей. На начало года, то есть 1 января, кадастровая стоимость данного объекта составляла 7 000 000 рублей. Для определения, соответствует ли цена продажи кадастровой стоимости, необходимо умножить кадастровую стоимость на коэффициент 0,7 и сравнить результат с продажной ценой: 7 000 000 рублей × 0,7 = 4 900 000 рублей.< 6 000 000 ₽.
Расчет налога осуществляется на основе более высокой стоимости договора. Сумма налога на доходы физических лиц составляет 780 000 ₽, что равно 13% от суммы контракта в размере 6 000 000 ₽.
Если продажа помещения осуществлена по цене 4 500 000 ₽, то необходимо уплатить налог с суммы 4 900 000 ₽, который рассчитывается как 13% от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Таким образом, налоговая сумма составит 637 000 ₽ (4 900 000 ₽ × 13%).
Можно ли вернуть НДФЛ при обратной покупке магазина
Согласно вопросу, в августе 2023 года бывший индивидуальный предприниматель вернул свой магазин, но уже как физическое лицо. Если подать декларацию 3-НДФЛ, то на эту покупку вернуть не более 260 000 ₽ не получится. Возможно получить вычет только при покупке жилья или строительстве жилого дома. Вычеты при приобретении нежилых помещений недоступны, в этом отношении настоятельно обращают внимание ФНС и Минфин.
Предположим, что в 2023 году произошли лишь две операции: продажа магазина, а затем его приобретение. В связи с этим, в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ за 2023 год необходимо указать только доход от продажи магазина и уплатить соответствующий налог. Расходы не учитываются и возможность снизить налог также отсутствует.
Необходимо представить декларацию за 2023 год не позднее 2 мая 2024 года и оплатить налоги до 15 июля того же года.
Как действующему ИП учесть покупку магазина при расчете налога
Магазин — это непроживаемое здание, которое является основным объектом налогового учета.
1. Известны главные основания, это вещи, предметы, у которых:2. Имеются ключевые элементы, это предметы, объекты, где:3. Существуют основополагающие субстанции, это предметы, объекты, где:4. Имеются основные составляющие, это вещи, предметы, у которых:5. Основными средствами считаются предметы, у которых:
- Этот товар годен к использованию в течение не менее года.
- Цена изначального приобретения превышает 100 000 рублей.
Неоспоримо, нежилое помещение, которое участвует в заключении вашей сделки, полностью соответствует указанным условиям и со всей правомерностью считается основным активом.
Индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения «Доходы минус расходы», в свои расходы включает полную сумму уплаченной цены. Она включает в себя стоимость договора и затраты, связанные с покупкой. В данном случае это, вероятно, цена, указанная в договоре купли-продажи.
Если мы будем соблюдать определенные условия, то мы сможем включить стоимость приобретенного магазина в расходы по упрощенной системе налогообложения.
- Оплата за помещение была осуществлена, и нет значения, от чьего лица были использованы деньги — собственные или кредитные.
- Помещение предназначено для осуществления коммерческой деятельности. Стоит заметить, что если человек недавно зарегистрировался как индивидуальный предприниматель — в данном случае это произошло в мае 2023 года, — то необязательно сразу начинать получать доходы. Чаще всего у предпринимателя вначале возникают только расходы, и покупка магазина здесь идеально подходит. Налоговые органы согласны с тем, что к предпринимательской деятельности относятся и подготовительные мероприятия, такие как ремонт или поиск арендаторов. Это также рассматривается как использование помещения для бизнеса.
Если два указанных условия соблюдаются, тогда упрощенцу разрешается включить расходы на приобретение нежилого помещения в налоговые затраты. Эти расходы должны быть равномерно распределены на последний день каждого квартала, начиная с квартала приобретения: 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря.
В июне данной год ИП приобрел и оплатил суммой 6 миллионов рублей магазин. В тот же период времени предприниматель начал использовать данное имущество в бизнесе. Учитывая, что условия выполнены во втором квартале года, затраты должны быть признаны равными долями в размере 2 миллионов рублей в каждом из трех кварталов: на 30 июня, 30 сентября и 31 декабря 2023 года.
В случае, если в итоге года расходы окажутся больше доходов, полученный убыток можно перенести на будущий период. ИП имеет возможность уменьшить налог УСН за счет использования средств, потраченных на приобретение магазина, в течение 10 последующих лет после года, когда был зафиксирован убыток. Однако, в год приобретения недвижимости необходимо будет заплатить минимальный налог в размере 1% от доходов.
Однако, в вашем запросе указано, что покупатель-индивидуальный предприниматель не осуществляет деятельность и не использует приобретенный магазин. Следовательно, затраты на магазин не могут быть включены в расходы. Невозможно уменьшить доход, если таковой существовал, на сумму, потраченную на покупку магазина.
Нюансы по НДФЛ при продаже нежилой недвижимости: что важно знать
Нюансы по НДФЛ при продаже нежилой недвижимости: что важно знать
Как определить срок владения для получения льгот по НДФЛ при продаже нежилого помещения, которое не использовалось для предпринимательской деятельности? И существует ли связь между кадастровой стоимостью и ценой продажи данного объекта?
Вопрос
Частное лицо планирует реализовать объект недвижимости — конкретно склад, который находится в его владении уже полтора года, с 2020 года, за сумму в 200 000 рублей. Склад был получен через суд от прежнего колхозника. В течение всего этого времени помещение не использовалось для осуществления предпринимательской деятельности.
В данной ситуации возникают какие-то налоговые обязательства? Как должно быть оплачено НДФЛ физическим лицом? Существует ли связь между кадастровой стоимостью и ценой продажи?
Если у вас возникли вопросы по налогам, кадрам или праву и вы не знаете, к кому обратиться, попробуйте воспользоваться услугами Клерк.Консультации. Это специальная линия поддержки, доступная круглосуточно. Мы гарантируем, что любая сложная ситуация будет разобрана в течение максимум 24 часов, а среднее время ожидания ответа составляет всего 3 часа. Наши эксперты являются профессионалами в своей области и обладают необходимыми сертификатами. Они предоставят вам индивидуальные консультации, соответствующие всем правовым требованиям и нормам бухгалтерии. Мы не используем услуги фрилансеров или анонимных специалистов — только проверенные профессионалы и практикующие специалисты. Закажите консультацию у Клерк.Консультации и убедитесь в нашем качестве!
Мнение эксперта
Вопросу была дана ответом специалист Екатерина Лазукова, опытный бухгалтер и консультант по правовым вопросам в компании ГАРАНТ.
В данном случае у индивидуального лица возникает обязанность погасить НДФЛ. При этом при расчете налога будет учитываться значение кадастровой стоимости коммерческого помещения: если это число, умноженное на 0,7, окажется превышающим цену продажи, то доход будет определен именно на его основе.
Всегда существует возможность снижения дохода на сумму в 250 000 рублей путем использования имущественного вычета.
Обоснование вывода
13% налоговая ставка применяется к доходам, полученным физическими лицами — налоговыми резидентами РФ от продажи недвижимости и другого имущества, находящегося на территории Российской Федерации и принадлежащего им на праве собственности.
В данном случае установлен список доходов от реализации личного имущества налогоплательщика, которые освобождаются от налогообложения НДФЛ. Одним из таких доходов являются деньги от продажи недвижимости, которая находилась в собственности налогоплательщика не меньше минимального срока владения этой недвижимостью (пункт 17.1 статьи 217, пункт 2).
Вообще, в большинстве случаев необходимо владеть недвижимым имуществом не менее пяти лет, чтобы считаться его владельцем по налоговому законодательству (согласно пункту 4 статьи 217.1 Налогового кодекса).
Необходимо учесть, что положения пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса не применяются к доходам, полученным физическими лицами от продажи имущества, которое непосредственно используется в предпринимательской деятельности. Однако данное правило не распространяется на жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, садовые дома или их доли, а также на транспортные средства (письмо Минфина от 17.03.2020 № 03-04-07/20343). То есть, если нежилое помещение было использовано физическим лицом в предпринимательской деятельности, доход от его продажи облагается налогом на доходы физических лиц независимо от срока владения.
В данном случае имущество, хотя и не использовалось в предпринимательской деятельности, все же находилось в собственности менее трех лет (с 2020 года), поэтому доход от его реализации подлежит налогообложению по ставке НДФЛ.
Внимание, необходимо отметить, что при определении налоговой базы по доходам от продажи любого объекта недвижимости в соответствии с НДФЛ, учитываются определенные особенности, установленные законодательством.
Согласно пункту 2 статьи 214.10 Налогового кодекса, если доходы от продажи недвижимости налогоплательщика меньше кадастровой стоимости этой недвижимости, указанной в Едином государственном реестре недвижимости и применимой с 1 января того года, в котором зарегистрировано право собственности на проданную недвижимость, умноженная на коэффициент 0,7, то для налогообложения доходы от продажи данной недвижимости принимаются равными умноженной на коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости данной недвижимости.
Если продажа склада принесет меньший доход, чем его кадастровая стоимость, то при расчете налога на доходы физических лиц будет учитываться требование исчисления налоговых обязательств на основе 70 процентов кадастровой стоимости.
За 200 000 рублей можно приобрести склад, который оценивается в кадастре в 300 000 рублей. Если учесть коэффициент 0,7, то его рыночная стоимость составляет 175 000 рублей.
Изменим ситуацию в примере. Допустим, что стоимость продажи склада составляет 200 000 рублей, тогда как его кадастровая стоимость оценивается в 1 миллион рублей.
При умножении 1 миллиона рублей на 0,7 получается сумма в 700 000 рублей. Таким образом, для целей налогообложения будет учитываться доход в размере 700 000 рублей.
В соответствии с третьим пунктом двести десятой статьи Налогового кодекса основным показателем для расчета налогооблагаемой базы по НДФЛ является сумма доходов, которые подлежат налогообложению и учитываются при определении указанной базы, за вычетом суммы налоговых вычетов, предусмотренных статьями двести восемнадцать-двести двадцать один данного Налогового кодекса (за исключением налоговых вычетов, указанных в подпункте 2.3 и 6 статьи двести десять данного Налогового кодекса Российской Федерации), с учетом особенностей, установленных законодательством.
В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1, пунктом 2 налогового кодекса, налогоплательщик имеет возможность получить скидку на налоговый доход, полученный в течение налогового периода от продажи некоммерческой недвижимости, принадлежащей налогоплательщику менее минимального срока владения недвижимым имуществом, установленного в соответствии с законом, при условии, что общая сумма скидки не превышает 250 000 рублей.
Другими словами, если доход составляет 700 000 рублей с точки зрения налогообложения (смотрите вышеприведенный пример), то этот доход всегда можно уменьшить на 250 000 рублей.
Если от 700 000 рублей вычесть 250 000 рублей, то получится 450 000 рублей. Следовательно, сумма налога, которую необходимо заплатить, будет составлять 450 000 рублей.
Если умножить 450 000 рублей на 13%, получится 58 500 рублей.
Налогоплательщик имеет возможность сократить сумму своих облагаемых налогом доходов путем учёта фактических расходов, связанных с приобретением имущества. Вместо получения вычета, указанного в Налоговом кодексе, он может списать эти расходы в своей налоговой декларации. Для этого необходимо предоставить документы, подтверждающие совершенные расходы. Это предусмотрено пунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК.
Эти расходы обычно включают в себя не только стоимость приобретения недвижимости, то есть ее покупочную цену, но также могут быть и другие затраты, такие как погашение процентов по кредиту, полученному на приобретение недвижимости (согласно письмам Минфина от 26.11.2019 г. № 03-04-05/91743, от 22.03.2018 г. № 03-04-05/18155, от 24.10.2017 г. № 03-04-05/69469). Однако, в данном случае мы понимаем, что у физического лица отсутствуют подобные затраты. Склад был приобретен по решению суда, как бывшим колхозником.
Нуждаетесь ли в поддержке? Будьте свободны задавать множество вопросов на нашей консультации!
Наши специалисты быстро смогут обнаружить правильный решение и предоставить необходимую помощь.
Следовательно, в данном случае у частного лица возникает обязанность уплатить НДФЛ. При этом для расчета налога будет приниматься во внимание значение кадастровой стоимости нежилого помещения. Если это значение, умноженное на 0,7, окажется больше цены продажи, то доход будет считаться именно от него. В любом случае доход может быть уменьшен на сумму имущественного вычета в размере 250 000 рублей.